Huis verkopen – theoretische versus praktische verkooptijd

Bij de theoretische verkooptijd wordt het aantal te koop staande woningen afgezet tegen het aantal transacties van de afgelopen 12 maanden. Dat het inderdaad theoretisch is, volgt uit het feit dat het niet gaat om de daadwerkelijk verkochte huizen. Er komen meer te koop staande huizen bij dan er daadwerkelijk verkocht worden, de voorraad neemt dus toe. Daarnaast hebben huizen die al heel lang te koop staan een grote invloed op deze cijfers.

In de huidige stagnerende markt is de theoretische verkooptijd vooral een indicator voor het feit dat veel verkopers het niet met kopers eens kunnen worden. Je zou dus kunnen zeggen dat de stijging een indicatie is voor meer “non-markt”. Immers: markt is waar vraag en aanbod het wèl eens worden. Wil je serieus je huis verkopen, dan is dit laatste hetgeen waar je je op moet richten!

Theoretische verkooptijd: geen goede dienst

Onze ervaring is dat de verkooptijd van daadwerkelijk verkochte woningen niet zo veel langer is dan voor de crisis. In ieder geval niet zo veel langer als de theoretische verkooptijd aangeeft. Het grote verschil is dat er minder transacties zijn en dat heel veel woningen steeds langer (zo niet eindeloos) te koop staan en voor hun huidige vraagprijs feitelijk onverkoopbaar zijn. Opnieuw: te koop staan is niet hetzelfde als verkopen, veel huizen staan te koop en zijn niet echt op de markt. De langere theoretische verkooptijd geeft dan ook een te pessimistisch beeld voor de verkoop van woningen die wèl goed in de markt worden gezet. Dat beeld bewijst u als huizenverkoper geen goede, of in ieder geval een onvolledige dienst.

In mijn tijd als wetenschapper heb ik veel praktijkgericht onderzoek gedaan. Ik weet dat een theoretische basis belangrijk is. Echter voor goede besluiten en acties is een goede praktische basis minstens even belangrijk. Alles moet immers in de praktijk vorm krijgen. Ik pleit er dan ook voor om de theoretische verkooptijd aan te vullen met de vermelding van de praktische verkooptijd.

Praktische verkooptijd

Als er een theoretische verkooptijd is, bestaat er natuurlijk ook een praktische verkooptijd. Neem van de huizen die afgelopen maand of jaar daadwerkelijk verkocht zijn de tijd dat ze te koop hebben gestaan. Neem het gemiddelde daarvan en je krijgt de praktische verkooptijd. Ik denk dat dit veel beter weergeeft wat de werkelijke doorlooptijd van de transacties is.

Het naast elkaar gebruiken van de theoretische en praktische verkooptijd zal een bijdrage leveren aan het begrip over hoe de huidige markt functioneert. Het helpt u om te bepalen in welke categorie u valt: te koop staan of verkopen. Het zal u dus ook helpen in uw overweging of Mohammed naar de berg of dat de berg naar Mohammed zal moeten bewegen.